COMPRAVENTA DE INMUEBLES – La Nota Simple registral previa, esencial para una compra con todas las garantías

Esta semana en Likum Abogados & Economistas, hemos decidido suspender la firma de una Escritura Pública de Compraventa por parte de nuestros clientes, compradores de nacionalidad estadounidense, como consecuencia de la información registral recibida el día de antes.

Gracias, una vez más, al Registro de la Propiedad. En efecto, todos los operadores en el sector inmobiliario conocemos la posibilidad de recibir información sobre cualquier finca inscrita en España. Basta con solicitar una Nota Simple, que si bien es meramente informativa y no compromete al Registro de la Propiedad (a diferencia de la Certificación), se puede solicitar telemáticamente y obtener en pocas horas.

Por su facilidad, agilidad y fiabilidad, es el cauce habitual de consulta registral.

Nuestro legislador es consciente de su importancia, y habrá que reconocerlo, también es consciente de que no todos los profesionales pueden calificarse como tales. Y, por tanto, no todos ellos toman todas las medidas esenciales, por ejemplo, consultar el Registro de la Propiedad.

Por ello, tuvo el gran acierto de instaurar un sistema por el cual el Notario solicita directamente la Nota Simple antes de la firma, y queda constancia en el Registro de la Propiedad de dicha solicitud. Así, cuando esa Escritura Pública acceda al Registro, no le podrán afectar cargas u otras vicisitudes que hayan entrado tras la expedición de esa Nota.

De hecho, antes de consolidarse este sistema, podía suceder que el mismo día, el mismo propietario, hubiese vendido la misma finca a distintas personas en diferentes Notarías.

O más habitual, que entre la firma de la compraventa y su acceso al Registro de la Propiedad, hubiera aparecido cualquier carga que tendría que asumir el comprador, totalmente ajeno a ella. Por ejemplo, un embargo judicial acordado como medida cautelar “inaudita parte”, es decir, ordenado por el Juzgado sin que el deudor propietario de la finca reciba ninguna notificación.

Que es precisamente lo que sucedió esta semana: la Notaría recibió la Nota Simple el día antes de la firma, y en ella aparecía un embargo judicial que no estaba controlado.

De ser urgente, podríamos haber continuado adelante con la firma de la Escritura Pública, bastaba con que nuestros clientes compradores retuvieran del precio, un importe, que cubriera holgadamente toda la deuda que la Nota Simple detalla íntegramente (principal, intereses y costas). Y una vez cancelada la misma, entregar el sobrante a los vendedores.

Pero en este caso no lo era. Por lo que decidimos aplazar la compraventa una semana hasta haber realizado todas las gestiones tendentes a cancelar dicho embargo, y fijar fecha de firma para la semana que viene.

10/12/2021 – VALENCIA. Escrito por Enrique Calatayud Bonilla.