COMPRAVENTAS CON NOTARIO “BANQUERO”– El Notario, garante también del pago del precio

Esta semana en Likum Abogados & Economistas, hemos intervenido en una compraventa en la que el precio se ha satisfecho a través de la cuenta corriente del Notario, en lugar de mediante la usual entrega al comprador de cheque bancario emitido por la entidad bancaria del vendedor.

Es una práctica habitual en Estados Unidos y en el resto de Europa, sobre todo en el entorno francófono, donde de hecho el único modo de pagar el precio de la compraventa es precisamente a través del Notario. En nuestro país es relativamente reciente; comenzó a aplicarse en las compras por extranjeros en zonas turísticas, y se está extendiendo poco a poco. Aunque aún llama la atención en algunas plazas, donde creen que convertimos al Notario en “banquero”, cuando lo cierto es que con esta intervención garantiza aún más la operación inmobiliaria.

La operativa es siempre la misma: el comprador realiza una transferencia desde su cuenta corriente a la del Notario, y de ahí el Notario transfiere el mismo importe al comprador o le entrega un cheque, incluso un cheque ordinario.

Donde no existe uniformidad es en la técnica notarial, es decir en cómo ejecutar este encargo. Para ello, hay que tener en cuenta que el contenido del negocio jurídico que estamos realizando es doble. Por un lado, solicitamos al Notario que reciba un importe concreto en su cuenta corriente. Y por otro, se le dan las instrucciones para que destine esa cantidad, al pago del precio, y lo haga en el momento que otorgue la Escritura Pública de compraventa.

Siendo así, lo recomendable sería articularlo mediante un Acta Notarial de requerimiento con mandato de pago con distintas fases. Primero, el cliente firma el Acta y requiere al Notario para que reciba el importe acordado. A continuación, efectúa la transferencia bancaria a la cuenta corriente del citado Notario. Y finalmente, con la firma de la Escritura Pública de Compraventa, se paga el precio.

Ahora bien, como decíamos, no siempre sucede de esta manera. En algunas ocasiones, el Acta se firma cuando el Notario ya ha recibido la transferencia bancaria, con lo que se estaría obviando el requerimiento para recibir estos importes. En otras, directamente no hay Acta: el Notario se limita a reflejarlo en la Escritura Pública de Compraventa, de modo que no habría ni requerimiento ni instrucciones sobre el pago.

Lo cual no significa que el proceder sea incorrecto, pero sí que no es la mejor técnica.

Para evitar dudas, lo deseable sería que se creara un Acta específica con este objeto concreto. Como sucede por ejemplo con las Actas de Declaración de Herederos Intestados, que regulan con claridad y precisión, cómo ha de ser la intervención notarial que le lleve a declarar a quiénes son los herederos de una persona fallecida sin testamento. Sería preciso modificar el Reglamento Notarial, ya que con ello profesionales y clientes tendríamos las reglas más claras y podríamos trabajar con la mayor seguridad jurídica.

26/11/2021 – VALENCIA. Escrito por Enrique Calatayud Bonilla.