EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD – De vital importancia, también antes de comprar: el tercer poseedor

Esta semana en Likum Abogados & Economistas nos hemos enfrentado a un asunto poco frecuente, el del tercer poseedor. Nuestro cliente compró un inmueble e inscribió en el Registro de la Propiedad, lo que nos hace a todos pensar que su propiedad es inatacable y que quedará como titular registral de la finca hasta que decida transmitirla. Pero no siempre es así.

Es posible que una persona no esté obligada al pago de una deuda a título personal, que sea titular registral de un inmueble, y que este sí que responda de esa deuda, por ejemplo, una hipoteca previa. Es el supuesto del tercer poseedor.

Precisamente para protegerle, la legislación hipotecaria exige que en caso de ejecutarse dicha hipoteca (normalmente por el banco), la demanda de ejecución se debe notificar a dicho tercer poseedor para que tenga conocimiento y pueda personarse en el procedimiento.

Sin embargo, puede suceder que la ejecución de esa hipoteca se haya iniciado antes de que el tercero poseedor inscriba su propiedad en el Registro. En ese caso, el Juzgado no tendría conocimiento de su situación y continuaría la ejecución hasta adjudicar el inmueble al ejecutante (lo dicho, normalmente una entidad bancaria) o a cualquier tercero que puje en la subasta.

Y siendo así que inevitablemente, el titular registral, ese tercer poseedor, perdiese su propiedad, que creía inatacable al haber accedido al Registro de la Propiedad con normalidad.

Por supuesto, hay un modo de evitarlo. Si en la Nota Simple del Registro de la Propiedad aparece que la finca tiene cargas anteriores, debemos solicitar una Certificación Literal de dominio y cargas. Y antes de otorgar la Escritura Pública de compraventa, analizar con detenimiento esas cargas previas y su situación. Si alguna de ellas está en ejecución, aparecerán todos los datos necesarios del procedimiento, lo que permitirá la oportuna consulta en el Juzgado.

Por tanto, una vez más, el Registro de la Propiedad español aparece como una figura clave en la seguridad jurídica inmobiliaria. Y no solo después, garantizando que quien inscribe un inmueble a su nombre gozará de la protección registral indefinidamente, sino también antes, para asegurarse de que efectivamente así será. Siempre, eso sí, que se cuente con asesoramiento especializado que permita detectar cualquier incidencia.

04/06/2021 – VALENCIA. Escrito por Enrique Calatayud Bonilla.