A VUELTAS CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD – Publicidad de un derecho inexistente: imprescindible la consulta en persona

Esta semana en Likum Abogados & Economistas hemos conseguido que nuestro cliente, de nacionalidad belga, retomara las negociaciones de venta de un inmueble, que había abandonado meses atrás por una servidumbre de paso inscrita en el Registro de la Propiedad. Pero que comprobamos que no existía en la realidad.

No es extraño que existan derechos que no se hayan plasmado en el Registro de la Propiedad. Bien porque se haya adquirido el derecho sin documento notarial ni inscripción, como por ejemplo una compraventa en documento privado con entrega de posesión. O bien porque dicho documento no se haya inscrito total o parcialmente, algo que sucede en ocasiones con las herencias, y no siempre con fines legítimos.

Sin embargo, aquí la situación era la contraria. El Registro daba publicidad de un derecho que no existía en la realidad. En concreto, de una servidumbre de paso.

Lo primero que nos extrañó es que la servidumbre en cuestión no venía definida en la Escritura de nuestro cliente. No se indicaba el predio dominante ni el predio sirviente, aunque se suponía que este último era la finca del cliente. Tampoco se indicaban las características del paso, como su trazado o dimensiones. En la información registral y en la escritura de propiedad del dueño simplemente aparecía la mención a una “servidumbre de paso”.

Nos personamos en la finca y no apreciamos ningún signo aparente de servidumbre dentro de ella. Sin embargo, sí que observamos en la parcela colindante una torre de suministro eléctrico. Al comprobar que la finca objeto de esta operación procedía de otra matriz, que se había segregado en varias, supusimos que la servidumbre se refería a esa torre y que ahora solo afectaba a una de esas fincas, que no era la de nuestro cliente.

Pero se trataba de una mera suposición. La respuesta definitiva en estos casos solo la podemos encontrar en el Registro de la Propiedad, que una vez más dio muestras de su agilidad y profesionalidad. En efecto, solicitamos cita, revisamos las inscripciones anteriores y pudimos comprobar lo que ya imaginábamos: la servidumbre existía, pero se encontraba en la finca matriz ni afectaba a la finca de nuestro cliente. Ya solo nos quedó explicárselo al comprador, realizar las comprobaciones habituales, y que ambas partes firmaran la Escritura de Compraventa definitiva.

22/09/2021 – VALENCIA. Escrito por Enrique Calatayud Bonilla.