A VUELTAS CON LA COMPRAVENTA CON CANCELACIÓN DE HIPOTECA – CUANDO EL COMPRADOR NO COMPRA SI EL BANCO NO CANCELA

Esta semana en Likum Abogados & Economistas hemos asesorado a unos clientes alicantinos en la venta de un ático con hipoteca situado en su ciudad.

Realmente la hipoteca gravaba dos inmuebles, el ático que vendían y un pequeño edificio situado en el centro histórico. La explicación de esta doble garantía es sencilla: el edificio en su momento estaba para rehabilitar, por lo que su valor de tasación no permitió que la hipoteca cubriera el importe íntegro del precio de compra. De modo que nuestros clientes hipotecaron también su ático, para garantizar la parte del crédito a la que no alcanzaba el edificio. Ático que ahora iban a vender.

Y se nos planteó el mismo problema que la semana pasada: el banco informó a los clientes de que el día de la firma su gestoría recogería el cheque bancario con el importe a cancelar, pero no firmaría la carta de pago. Y el comprador se negó a comprar si no se firmaba la carta de pago notarial en ese momento: le preocupaba que la gestoría cometiera un error y no aplicara el cheque bancario a cancelar esa hipoteca.

Una vez más, tuvimos que buscar una solución imaginativa. Lo primero que pensamos fue en depositar en Notaría un cheque bancario por mismo importe de la hipoteca a cancelar. Cheque que solo podrían retirar nuestros clientes, vendedores, cuando acreditaran la cancelación registral de la carga. Una buena solución, pero que les demoraba el cobro del precio, dejándolo en manos de la gestoría y del Registro de la Propiedad.

La solución definitiva pasó por hacer unos números muy básicos.

Realmente el ático que se vendía respondía de muy poco importe respecto de la hipoteca inicial, puesto que llevaba más de 15 años pagándose. Propusimos al banco que el cliente amortizara ese pequeño importe del que respondía el ático. De este modo, dicho inmueble quedaría libre de cargas. Únicamente el otro inmueble, el edificio, soportaría la hipoteca restante.

Así, el ático se pudo vender libre de cargas con su carta de pago notarial, y los vendedores cobraron en su momento el precio íntegro descontado la carga hipotecaria. Ambas partes, tal y como era su intención inicial.

31/03/2022 – VALENCIA. Escrito por Enrique Calatayud Bonilla.