Caminos públicos, cauces y otras sorpresas: la indispensable consulta al Ayuntamiento

Comprar una finca, ya sea rústica o urbana, puede parecer una operación sencilla si se tienen a mano el Catastro, el Registro de la Propiedad y el recibo del IBI. Pero confiar solo en esos documentos es como revisar la superficie de un terreno sin mirar lo que hay debajo. El verdadero valor de un buen asesoramiento legal radica en saber dónde mirar y, sobre todo, dónde consultar.

Muchos compradores ya saben que deben verificar la titularidad de la finca, sus posibles cargas o si está al corriente de impuestos. Incluso asumen que en la Notaría se hará una segunda revisión de esos aspectos. Pero hay cuestiones clave que escapan a esa revisión notarial, y que pueden condicionar por completo el uso de la finca. Y es ahí donde entra en juego la información del Ayuntamiento.

A través de una simple consulta municipal, el abogado puede detectar si la finca está atravesada por un cauce –incluso invisible o enterrado– que limita o impide cualquier construcción. En muchos casos, estos cauces ocultos no son perceptibles a simple vista, pero siguen presentes en la documentación urbanística, lo que puede suponer una traba grave si se pretende realizar una construcción en suelo rústico. También puede descubrir que un camino público, que ni aparece físicamente ni se ha usado en décadas, sigue figurando como tal en los planos del Ayuntamiento, interfiriendo con el registro de la finca.

Estas “sorpresas” –cauces, caminos públicos, cañadas y otras servidumbres ocultas– no se reflejan siempre en el Catastro ni en el Registro, pero pueden bloquear proyectos, construcciones o incluso la inscripción de la propiedad. La única forma de evitar riesgos en la compra de terrenos es ampliar el enfoque del asesoramiento: no basta con lo jurídico-registral; es imprescindible incluir la dimensión urbanística consultando directamente al Ayuntamiento.

Porque cuando se trata de patrimonio, lo que no se ve sí puede hacer daño. Y solo un buen asesoramiento puede iluminar esos puntos ciegos antes de firmar.