CAMINOS PÚBLICOS EN FINCAS PRIVADAS, SU ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
En el ámbito inmobiliario, una de las situaciones más delicadas surge cuando existen caminos públicos en fincas privadas. Aunque pueda parecer una contradicción, este fenómeno es más habitual de lo que se piensa, y tiene importantes implicaciones registrales y legales.
En muchos casos, la finca fue inscrita hace décadas, cuando los medios técnicos no permitían detectar con precisión la existencia de elementos como caminos inventariados de titularidad pública. Hoy, gracias a la mejora de los sistemas cartográficos y la coordinación con el Catastro, los Registradores de la Propiedad pueden identificar estas discrepancias. Si se detecta la presencia de un camino público dentro de una finca, lo habitual será que se suspenda la inscripción de la propiedad hasta que el interesado aclare la situación.
El problema jurídico no se limita a la existencia física del camino. De hecho, es frecuente que el camino no sea visible sobre el terreno. Sin embargo, si aparece inventariado como bien de dominio público, no podrá ser inscrito a nombre de particulares. Esto justifica que el Registro actúe con cautela, exigiendo acreditar la pérdida del carácter público antes de practicar cualquier asiento registral.
La solución comienza por comprobar si el camino es realmente público. En ocasiones, puede tratarse de un error en el inventario municipal o de un camino privado construido por un anterior propietario. Si se confirma su carácter público, el procedimiento adecuado será solicitar al Ayuntamiento la desafectación administrativa. Este trámite requiere tramitar un expediente, con audiencia a colindantes y publicación oficial. Solo una vez concluido, el camino pierde su carácter demanial y puede integrarse legalmente en la finca, permitiendo su inscripción.
Este tipo de conflictos subraya la importancia de una adecuada verificación registral antes de formalizar la compra de una finca, especialmente en entornos rurales o con trazados antiguos.
