COMPRAVENTA CON CANCELACIÓN DE HIPOTECA – EL BANCO PRIMERO COBRA Y YA VEREMOS CUÁNDO CANCELA

Esta semana en Likum Abogados & Economistas hemos asesorado a un cliente latinoamericano, en la compra de un inmueble con hipoteca situado en Madrid. Su intención coincide con la de muchos clientes en los últimos años: seguir residiendo en su país de origen combinándolo con estancias largas en España. Y como paso siguiente a la compra, solicitar el permiso de residencia para inversores para él y su familia, coloquialmente denominado “Golden Visa”.

El inmueble se encontraba gravado con hipoteca. Pero en este caso, la carga no era obstáculo, ya que el valor del mismo menos el del préstamo pendiente arrojaban un importe superior a 500.000 euros, que es la inversión inmobiliaria mínima exigida para el permiso de residencia de inversores.

El problema se plantea con la cancelación en sí de la carga. Años atrás, el empleado de la entidad bancaria comparecía el día de la firma, recibía un cheque bancario nominativo por el importe del préstamo pendiente y se firmaban las Escrituras de Cancelación de Hipoteca y la de Compraventa en ese momento. Accedían simultáneamente al Registro de la Propiedad y se inscribía la compra sin cargas.

Sin embargo, llegó un momento en que los bancos exteriorizaron ese servicio a gestorías. Y desde entonces, el banco, representado por dicha gestoría, dejó de acudir individualmente a cada firma. Únicamente acude el día señalado, a recoger el cheque bancario para esa cancelación. Posteriormente, tras el cobro del mismo, expide certificado de cancelación de cargas, y al tiempo (en Madrid puede llegar a los dos meses) acude por su cuenta a la Notaría a firmar la Escritura de Cancelación de Hipoteca.

De modo que el comprador paga, compra, pero su propiedad sigue gravada con la carga del vendedor. Poco se puede hacer ahí, la verdad, los protocolos de las grandes entidades son difícilmente adaptables.

Sin embargo, tras varias llamadas, correos electrónicos y visitas al banco y a la gestoría, conseguimos que la firma se desarrollara casi como antes. Por un lado, el pago se hizo por transferencia OMF directa a la entidad, con lo que pudimos reflejar en la Escritura de Compraventa ese pago y la consecuente cancelación económica de la hipoteca. Y, por otro lado, nuestra insistencia nos permitió que dos días después ya estuviera firmada la Escritura de Cancelación Hipotecaria.

No fue el mismo día, como deseaba el cliente, y sucedía siempre antes, pero al menos no hubo que estar pendientes durante dos meses, que no es poco.

25/03/2022 – VALENCIA. Escrito por Enrique Calatayud Bonilla.