COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA JUNTO A UN BARRANCO: ¿QUÉ DEBEMOS COMPROBAR?
La compraventa de una vivienda junto a un barranco, rambla o cauce público puede plantear dudas tanto al comprador como al vendedor. Que una parcela se encuentre próxima a un cauce no significa necesariamente que exista un problema que impida su transmisión, pero sí aconseja realizar algunas comprobaciones específicas antes de firmar unas arras o formalizar la escritura.
En estos casos pueden confluir distintas normativas —hidráulica, urbanística y de prevención del riesgo de inundación—, por lo que conviene analizar la situación concreta del inmueble y no limitarse únicamente a comprobar su distancia respecto del barranco.
Zona de policía de cauces: ¿se puede vender una vivienda situada a menos de 100 metros?
Una de las primeras cuestiones que debemos comprobar es si la parcela se encuentra dentro de la denominada zona de policía de cauces.
La legislación de aguas establece, con carácter general, una zona de servidumbre de cinco metros y una zona de policía de cien metros junto a los cauces públicos. Dentro de esta última, determinados usos del suelo, construcciones y actuaciones pueden estar sometidos a autorización administrativa del organismo de cuenca competente.
Ahora bien, que una vivienda esté dentro de esos cien metros no significa automáticamente que no pueda comprarse o venderse.
Cuando analizamos una operación de estas características, consideramos fundamental diferenciar la transmisión de una vivienda que ya existe de la realización de nuevas actuaciones sobre la parcela.
Comprar una vivienda existente no es lo mismo que construir o ampliar
Si la vivienda ya está construida y lo que se pretende es venderla, la compraventa por sí misma no constituye una nueva actuación sobre el terreno ni implica necesariamente obtener una nueva autorización hidráulica.
Otra cuestión es la situación de las construcciones existentes.
Antes de comprar, conviene comprobar si la vivienda y sus posibles ampliaciones fueron ejecutadas con las licencias y autorizaciones que resultaban exigibles, así como verificar si existen expedientes administrativos relacionados con el cauce.
Esta revisión adquiere todavía más importancia cuando el comprador pretende posteriormente ampliar la vivienda, declarar una obra antigua, legalizar una construcción o realizar nuevas obras, ya que esas actuaciones pueden estar sujetas a condicionantes adicionales.
Zona de policía y riesgo de inundación no son lo mismo
También es importante evitar una confusión bastante habitual: estar dentro de la zona de policía de un cauce no significa necesariamente que la vivienda tenga un determinado riesgo de inundación.
Son cuestiones distintas que deben analizarse por separado.
En la Comunitat Valenciana, para estudiar la inundabilidad de una parcela resulta especialmente relevante consultar la cartografía del Patricova, además de la información disponible en el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables.
La inclusión del inmueble en una determinada zona de peligrosidad o riesgo puede tener consecuencias urbanísticas y condicionar futuras obras o actuaciones, por lo que recomiendo conocer esta situación antes de adquirir la vivienda.
Qué comprobar antes de comprar una vivienda junto a un barranco
Antes de firmar unas arras realizaría una due diligence inmobiliaria específica que permita comprobar, al menos, la delimitación del cauce, la posible afección de la zona de policía, la cartografía de inundabilidad y la situación urbanística de las construcciones existentes.
Cuando resulte necesario, también convendrá revisar las autorizaciones del organismo de cuenca y la posible existencia de expedientes administrativos.
Por tanto, comprar o vender una vivienda junto a un barranco es posible, pero la proximidad al cauce justifica realizar una revisión adicional. Detectar estas cuestiones antes de firmar permite conocer las posibles limitaciones del inmueble y, cuando sea necesario, introducir en el contrato las condiciones o garantías adecuadas para reducir los riesgos jurídicos de la operación.
