CONTRATO DE ARRAS – CUANDO EL COMPRADOR FIRMA Y DESAPARECE
Esta semana en Likum Abogados & Economistas hemos asesorado a un cliente vendedor de un inmueble en el norte de Espau00f1a. Como indicu00e1bamos en nuestra publicaciu00f3n del du00eda 6 de mayo, lo habitual es que sea el comprador quien solicite asesoramiento juru00eddico, pero no siempre.Y en este caso, sin duda nuestro cliente lo necesitaba, puesto que se encontru00f3 en una situaciu00f3n mu00e1s complicada de lo que u00e9l creu00eda.
Sin saber muy bien cu00f3mo, saliu00f3 de la oficina inmobiliaria habiendo firmado un contrato de arras, pero sin recibir su importe. Ni u00e9l ni la inmobiliaria. El comprador insistiu00f3 en que haru00eda efectivo su importe en el plazo de dos du00edas desde la firma del contrato, y asu00ed se indicu00f3 en el contrato. Nunca mu00e1s se supo. El cliente acude al despacho pensando que el contrato no es vu00e1lido por la falta de pago, y que bastaru00e1 con enviar una comunicaciu00f3n al futuro comprador dando por resuelto el contrato. Ninguna de las dos afirmaciones era cierta.
El contrato tal cual estu00e1 redactado su00ed que era vu00e1lido, ya que no se pactu00f3 ninguna condiciu00f3n suspensiva. Habru00eda bastado con indicar que el contrato surtiru00eda efectos desde el momento en que el propietario recibiera las arras. De modo que, si no las recibu00eda, contrato no seru00eda vu00e1lido. Pero no fue el caso. Contrato vu00e1lido, por tanto, y habu00eda que resolverlo por incumplimiento. Pero ademu00e1s el cliente tampoco podu00eda resolverlo con el envu00edo de una carta sin mu00e1s. Como siempre en materia de contrataciu00f3n, los contratos los celebran dos, y los resuelven dos. O un juez. Por tanto, de no alcanzar un acuerdo, el cliente se veru00eda abocado a un procedimiento judicial que bloquearu00eda su venta fu00e1cilmente durante mu00e1s de un au00f1o y medio.
El comprador apareciu00f3 y seguu00eda interesado en el inmueble, pero carecu00eda de fondos en ese momento. De modo que alcanzamos un acuerdo por el que se resolvu00edan las arras, pero nuestro cliente se comprometu00eda a vendu00e9rselo a u00e9l con preferencia a cualquier tercero, siempre durante un plazo limitado. Un buen acuerdo para ambos, que bien podru00eda terminar en su venta.
