CIVIL – EL CESE DE LA ACTIVIDAD HOY Y EL PAGO DEL ARRENDAMIENTO MAÑANA. FUERZA MAYOR Y REBUS SIC STANTIBUS

La pregunta que se hacen muchos arrendatarios hoy es: si me he visto obligado a cerrar, ¿tengo argumentos para negociar el pago de la renta de mi local? Como casi siempre en Derecho, la respuesta tiene sus matices pero se puede contestar que sí. Y como sucede casi siempre en el Derecho Civil, la respuesta la encontramos en el mismo Derecho Romano.

En efecto, muchos conceptos en materia de Obligaciones y Contratos provienen del Derecho Romano, entre ellos la fuerza mayor regulada en el Código Civil, o la cláusula rebus sic stantibus.Precisamente son estas figuras jurídicas a las que acuden los abogados civilistas cuando no existe regulación específica sobre una materia, a pesar de haber sido olvidadas por unos algunos, que incluso pretenden la derogación del Código Civil (“una buena obra española”, al entrar en vigor en 1889 y en la actualidad).

Así sucede en la actual crisis sanitaria, en la que tantos arrendatarios se han visto obligados a cesar su actividad y cerrar sus locales y oficinas, con unos contratos de arrendamiento que no contemplan la suspensión o rebaja de la renta en supuestos similares. Tampoco la Ley de Arrendamientos Urbanos les proporciona una solución, puesto que solo permite resolver el contrato cuando sea el propio arrendador el causante de estas “perturbaciones de Derecho”.

En consecuencia, no queda más remedio que acudir a esas figuras clásicas, fuerza mayor y rebus sic stantibus, tanto en los casos de actividades profesionales o empresariales suspendidas por el RD 463/2020, como en las demás actividades que se hayan visto obligadas a ello. Y por qué no, también podría serlo en supuestos concretos de viviendas cuyos arrendatarios se hayan visto afectados por el cese de actividad.

Resolver el contrato con base exclusivamente en la fuerza mayor contemplada en el artículo 1105 del Código Civil encuentra algunos obstáculos, ya que el propio precepto indica que “nadie responderá de aquéllos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”. Con independencia de valorar si estos hechos se podían haber previsto o evitado, lo cierto es que resolver un contrato con base exclusivamente en la fuerza mayor podría trasladar al propietario las consecuencias de un suceso del que “nadie” debería responder. Tampoco el propietario.

Cuestión distinta sería suspenderlo o rebajar el pago de la renta. De hecho, el artículo 1575 del Código Civil permite rebajar la renta de los arriendos rústicos en el caso de pérdida extraordinaria de la cosecha. Este supuesto puede traerse analógicamente a la situación actual, reduciendo la renta proporcional y temporalmente con el cese de actividad y según la bajada de facturación, de modo que ni el arrendador ni el arrendatario deban responder en exclusiva de este hecho extraordinario.

Refuerza esta postura la cláusula rebus sic stantibus, que permite la modificación o incluso la resolución de un contrato cuando se den circunstancias extraordinarias y sobrevenidas que den lugar una desproporción entre las prestaciones de las partes, y dificulten o impidan el cumplimiento del contrato.

Esta figura se aplica de un modo restrictivo pero real por nuestros Juzgados y Tribunales, entre ellos por el propio Tribunal Supremo con sentencias dictadas en supuestos similares al de la crisis provocada por el Covid-19, tendentes en lo general a la suspensión del contrato o a la modificación temporal de sus condiciones (la rebaja o incluso la suspensión en el pago de la renta), más que a una resolución y total liberación contractual del arrendatario.

En conclusión, parece que lo más sensato a la vista de las circunstancias actuales y de la sensibilidad de la sociedad, a la que no son ajenos nuestros Tribunales, será alcanzar un acuerdo por el que se reduzca proporcionalmente la renta durante un tiempo, que permita proveer al arrendador de una parte de sus ingresos hasta que el arrendatario recupere la normalidad, lo que es de esperar irá más allá del momento de reinicio de su actividad.